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从1987年的9月8号，深圳市用拍卖的方式出让国家第一块住宅用地的使用权，至今30年来。房地产市场发展政策更加饱满。从2014年的经济工作会议当中对宏观经济进入新常态的判断，到2015年作出供给侧结构性改革的部署，再到2016年提出构建基础性的制度和强调机制。

这3年的时间，房地产市场发生了非常大的变化，如今，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一概念的提出，让房地产回归到居住的属性。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在2017年博鳌第17届论坛上表示，当前的房地产市场，又面临着一次新的关键发展时间节点。

那么对房地产未来的发展，应该怎么去把握？刘洪玉认为主要有两点，一是发展的趋势；二是在这样的环境条件下，企业怎么去选择未来的发展方向。

房地产供求市场结构改变

首先，房地产市场一直是以住宅建设为主的房地产市场。投资不应当占有这么重要的角色。我国在住房制度改革初期，就是要推动住房的商品化、市场化和社会化。实际上，从1998年以来，经过20年住房的建设，市场上从住房的供应和需求的结构都在改变：新建住房的供应占比在整个供应当中的占比位置会下降。政府的直接供给越来越减少，政府越来越多的会变成间接供给的角色。政府的购买保障和服务，也开始从方向转变，重点去支持一些危旧房改造、社区的重建，基于项目的支持。在需求方面，基本的住房需求总体上得到了满足。所以，未来的需求，重点是改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的住房需求。

从投资和消费的角度来看。新建投资的规模的增长空间，已经没有太大继续增长了空间了。当然，还要维持适度的规模。主要的判断依据有两点，一是现在住房的整体供应量，存量的供应和需求的关系，二是在过去20多年的时间里面，我们的住房投资，始终处在一个非常高的水平上。

刘洪玉认为，目前住房消费的结构，已从自有自住为主，扩展到租住和自住并行，未来租赁市场会有很大发展的空间。城市的更新，会成为一个新的发展领域。

租赁市场运营很重要的前提是有人去投资持有，有人来去租赁使用。在这个过程当中，有机构要提供运营管理服务。所以这提供了两类的服务，一类是去投资持有租住的住宅；一类是去作为租赁住宅的运营、管理者的发展机会，成为住房运营管理的机构。

对于如何提高居住环境的质量和生活水平，我们有很多的事情要做。这些转变的结果。实际上，也会让我们房地产行业在整个宏观经济当中的定位，开始有一些调整。这种调整，它应该是从过去的增长的引擎变成了一个稳定器、压舱石。在发达国家都在12%到13%的水平，实际上，我们还有很多的发展空间。我们从过去的投资为主，将来更多的是消费。跟消费相关的是服务，包括运营的服务，包括居住的和非居住的资产运营管理和服务。

完善住房制度 优化土地供应结构

从政策的发展角度，要建立一个符合国情、适应市场规律、短期和长期相结合的长效机制，及其来抑制泡沫，防止大起大落，促进市场的稳定。具体的政策上的选择。一是要从住房制度的设计和完善；一个理想的住房的制度，应该是为每一个人都能够提供一个获取住房的渠道，而且这个渠道是可进入、可选择、可支付、可持续的理想制度。所以我们的住房制度，在未来的发展当中，应该去进一步的完善供应渠道，改善供应结构，发展租赁市场，完善终端支持政策。

第二个非常重要的相关的政策，就跟土地供应相关联。我们总体上来说，未来的发展方向，应该怎么促进它开发和利用。还有土地供应，这是调控市场的工具，还是为了满足需求？我们说应该着眼于需求的满足来稳定供应。还有优化供应的结构、降低供应的成本、增强土地供应的弹性。

很多的专家也提到了，我们供应当中非常重要的问题，就是在土地的地价和房价之间形成的反馈，不断增强的关系。一般来说，开发商预期房价上涨，所以它愿意支付更高的地价，结果让地价上涨，地价上涨实际上又让房价进一步的上涨。而且在一个城市和一个地区非常短的时间里面不断的循环。大家讨论的诱发泡沫和泡沫不断壮大的机制中，比如从GDP到价格，价格到公司的营收等等传统的反馈放大了机制以外。但是，在我们国家，还有非常特殊的渠道，就是住房价格、土地价格之间的反馈关系

这实际上都已经脱离了资本面的支撑，比如说没有土地了，这些土地的资源就稀缺，价格要上涨，地价涨了以后，房价必然要涨。但是，实际上，我们说，这个制度，如果变成了供应的方式，确实应该说是不可持续的。我们做土地供应，应该慢慢的要探索改革的方式。

从住房金融的角度来说，就要建立和完善政策性的住房金融体系，为中低收入家庭提供支持。还有健全房地产金融的体系，有效的防范房地产金融的风险。

那么，通过在卖房的时候的出口，通过资本利得税，我们叫个人收入所得税的征收，就可以分享这个房子的收益，如果投资者能够获得合理的回报，市场上投机的动力就会削弱。当然我们还有一个持有期，持有期就是大家讨论的财产税，或者叫物业税，这个税，应该也是可以慢慢的去实现一个优化现有初期目标，可以把它定位在促进前的房子优化配置和有效的使用。

从长期的目标来看，可以再来作为政府重要的税收的来源。有了完整的房地产税制的话，有有利于房地产市场的稳定和市场体系的完善，以及公共服务提供方式的调整。我们现在越来越多的是跨区域的发展和要素的流动，但是，我们传统的公共服务的提供，以及公共服务提供能力背后所支撑的税收的制度，跟行政的管辖是密切相关的。那么，如何探索跨行政区域的发展，形成一个城市群范围里面各个城市的梯队和关系，让大家能够互补和协同，这也是非常重要的方面。