刘洪玉:抑制房地产泡沫应完善住房制度

时间:2017/7/23 浏览量: 1182

从1987年的9月8号,深圳市用拍卖的方式出让国家第一块住宅用地的使用权,至今30年来。房地产市场发展政策更加饱满。从2014年的经济工作会议当中对宏观经济进入新常态的判断,到2015年作出供给侧结构性改革的部署,再到2016年提出构建基础性的制度和强调机制。

这3年的时间,房地产市场发生了非常大的变化,如今,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一概念的提出,让房地产回归到居住的属性。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在2017年博鳌第17届论坛上表示,当前的房地产市场,又面临着一次新的关键发展时间节点。

那么对房地产未来的发展,应该怎么去把握?刘洪玉认为主要有两点,一是发展的趋势;二是在这样的环境条件下,企业怎么去选择未来的发展方向。

房地产供求市场结构改变

首先,房地产市场一直是以住宅建设为主的房地产市场。投资不应当占有这么重要的角色。我国在住房制度改革初期,就是要推动住房的商品化、市场化和社会化。实际上,从1998年以来,经过20年住房的建设,市场上从住房的供应和需求的结构都在改变:新建住房的供应占比在整个供应当中的占比位置会下降。政府的直接供给越来越减少,政府越来越多的会变成间接供给的角色。政府的购买保障和服务,也开始从方向转变,重点去支持一些危旧房改造、社区的重建,基于项目的支持。在需求方面,基本的住房需求总体上得到了满足。所以,未来的需求,重点是改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的住房需求。

从投资和消费的角度来看。新建投资的规模的增长空间,已经没有太大继续增长了空间了。当然,还要维持适度的规模。主要的判断依据有两点,一是现在住房的整体供应量,存量的供应和需求的关系,二是在过去20多年的时间里面,我们的住房投资,始终处在一个非常高的水平上。

刘洪玉认为,目前住房消费的结构,已从自有自住为主,扩展到租住和自住并行,未来租赁市场会有很大发展的空间。城市的更新,会成为一个新的发展领域。

租赁市场运营很重要的前提是有人去投资持有,有人来去租赁使用。在这个过程当中,有机构要提供运营管理服务。所以这提供了两类的服务,一类是去投资持有租住的住宅;一类是去作为租赁住宅的运营、管理者的发展机会,成为住房运营管理的机构。

对于如何提高居住环境的质量和生活水平,我们有很多的事情要做。这些转变的结果。实际上,也会让我们房地产行业在整个宏观经济当中的定位,开始有一些调整。这种调整,它应该是从过去的增长的引擎变成了一个稳定器、压舱石。在发达国家都在12%到13%的水平,实际上,我们还有很多的发展空间。我们从过去的投资为主,将来更多的是消费。跟消费相关的是服务,包括运营的服务,包括居住的和非居住的资产运营管理和服务。

完善住房制度 优化土地供应结构

从政策的发展角度,要建立一个符合国情、适应市场规律、短期和长期相结合的长效机制,及其来抑制泡沫,防止大起大落,促进市场的稳定。具体的政策上的选择。一是要从住房制度的设计和完善;一个理想的住房的制度,应该是为每一个人都能够提供一个获取住房的渠道,而且这个渠道是可进入、可选择、可支付、可持续的理想制度。所以我们的住房制度,在未来的发展当中,应该去进一步的完善供应渠道,改善供应结构,发展租赁市场,完善终端支持政策。

第二个非常重要的相关的政策,就跟土地供应相关联。我们总体上来说,未来的发展方向,应该怎么促进它开发和利用。还有土地供应,这是调控市场的工具,还是为了满足需求?我们说应该着眼于需求的满足来稳定供应。还有优化供应的结构、降低供应的成本、增强土地供应的弹性。

很多的专家也提到了,我们供应当中非常重要的问题,就是在土地的地价和房价之间形成的反馈,不断增强的关系。一般来说,开发商预期房价上涨,所以它愿意支付更高的地价,结果让地价上涨,地价上涨实际上又让房价进一步的上涨。而且在一个城市和一个地区非常短的时间里面不断的循环。大家讨论的诱发泡沫和泡沫不断壮大的机制中,比如从GDP到价格,价格到公司的营收等等传统的反馈放大了机制以外。但是,在我们国家,还有非常特殊的渠道,就是住房价格、土地价格之间的反馈关系

这实际上都已经脱离了资本面的支撑,比如说没有土地了,这些土地的资源就稀缺,价格要上涨,地价涨了以后,房价必然要涨。但是,实际上,我们说,这个制度,如果变成了供应的方式,确实应该说是不可持续的。我们做土地供应,应该慢慢的要探索改革的方式。

从住房金融的角度来说,就要建立和完善政策性的住房金融体系,为中低收入家庭提供支持。还有健全房地产金融的体系,有效的防范房地产金融的风险。

那么,通过在卖房的时候的出口,通过资本利得税,我们叫个人收入所得税的征收,就可以分享这个房子的收益,如果投资者能够获得合理的回报,市场上投机的动力就会削弱。当然我们还有一个持有期,持有期就是大家讨论的财产税,或者叫物业税,这个税,应该也是可以慢慢的去实现一个优化现有初期目标,可以把它定位在促进前的房子优化配置和有效的使用。

从长期的目标来看,可以再来作为政府重要的税收的来源。有了完整的房地产税制的话,有有利于房地产市场的稳定和市场体系的完善,以及公共服务提供方式的调整。我们现在越来越多的是跨区域的发展和要素的流动,但是,我们传统的公共服务的提供,以及公共服务提供能力背后所支撑的税收的制度,跟行政的管辖是密切相关的。那么,如何探索跨行政区域的发展,形成一个城市群范围里面各个城市的梯队和关系,让大家能够互补和协同,这也是非常重要的方面。

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