雾霾与高房价倒逼，三四线城市房子四成被返乡者买走
知乎上,有个逾7万人关注的问题。你最孤独的时候是什么?有知友回答“千里迢迢,背井离乡,一个人下火车看到万家灯火的瞬间”,得到了很多人的点赞和共鸣。每当新春佳节临近之时,也是思乡之情最浓之际,在中国人的传统观念里,有房就代表着有“家”。
北京常住人口2300万,其中外地人口占近40%。这些人中,很多人在北京置业,但大部分的人无法承担北京高昂的居住成本,“返乡置业”成为他们或早或晚要迈出的一步。又逢年关,面对着京城雾霾与高企的房价,到底是回家置业还是坚守北京打拼,估计会成为挣扎中的年轻人苦苦思索的问题。
地方楼市迎来返乡置业小高潮
老家在山东淄博市的高先生在北京媒体行业工作了两年,由于高铁票非常吃紧,刚刚抢上回家硬座的他很是满足。从北京到淄博乘火车要6个小时,两年来疲于奔波,已经定于24日返乡的他心里已经有了回家置业的想法。“去年淄博均价不到6000元,今年在6300元左右,毕竟是三线城市,涨幅不大。”高先生说北京是他不敢想的,总是要回老家买房子结婚的。
在北京地产行业笔耕多年的李女士是广西南宁人,已经适应北京居住的她今年并不打算回老家过年。去年年初,李女士在南宁一个开发区托朋友买了一套房产,虽然朋友们并不认可她以7000元单价在郊区置业,认为在市中心置业更有价值,但李女士也有自己的考量,首先她置业的新区是政府重点开发的区域,绿地、万科、宝能、恒大等品牌开发商相继入驻;其次她选择的万科魅力之城是学区房且精装修;并有双地铁,其中一条预计2019年通车。据她所知,房价现已经涨到一万二左右。
2014年春节期间某权威调查机构推出的“回家置业”问卷调查显示,在被访的在京外地人士中,没有在京购房意向的占了66.8%,而有意向在家乡置业的却占了45.5%。据调查人员表示,早几年,这样的调查几乎很难推出,因为认为“回家买房”是在首都“混”不下去不得已而为之的事情,而由于近几年北上广深等大城市房价高企、行业竞争激烈、气候越来越差等因素使然,“回家买房”不仅成为一种思潮,更多的人都付诸实际行动,如果今年再做这样的调查,相信回乡置业的比例会更高。
三四线城市四成房被回乡者买走
“每年春节前后一个月时间,全年销售额的40%要靠过年返乡的客户。”河北霸州一位开发商告诉记者。霸州是河北省一个小城市,人口不多,该市房地产起步也较晚,在2014和2016年得到迅猛增长,年涨幅都在30%左右。
“除去炒房者,真正需要买房的主要有两种人,第一种是在霸州生活工作的外地人,随着霸州建设和发展选择定居霸州的人也很多,这一现象在胜芳尤其突出。第二种是霸州‘城外人’向‘城里’的人口转移,市区的吸引力不言而喻”。这位姓梁的开发商告诉《广厦时代》,一般从霸州出去的工作人群,大多集中在北京、天津、石家庄等大中城市,春节期间是项目销售的高峰期,乡镇返乡客户是购房的绝对主力,大部分返乡客户“不差钱”。
而在离北京较近的河北秦皇岛、承德、邯郸等地,不少邻近城区、价格适中的楼盘受到返乡置业者的青睐。记者春节期间,走访了河北隆基泰和位于秦皇岛的几个项目,销售负责人表示,虽然冬季是秦皇岛传统的销售淡季,但在春节期间,会有一个小小的销售高峰,主要就是从外地返乡过年的客户,有相当大的比例是从北京回来的秦皇岛人。
据了解,目前,在一线品牌房企中,除了万科、绿地等少数房企早早打出了返乡置业的旗帜,大多数房企在今年返乡置业的节点上并没有太大的动作和宣传。去年春节,南宁万科在2月11日到17日之间发出了“不同的城市同一个万科,南宁万科2015年返乡置业活动温暖全城”的口号。今年,万科中西部区域八大城市联动推出“万科和你17(一起)过年”活动,设置了归家礼、到访礼、互动礼、成交礼、安家礼五重置业礼。《广厦时代》查询万科活动官网发现,五重大礼无非是滴滴红包、常规礼品,其中“购房直减5000元”的安家礼必须是客户首次到访并购买指定项目住宅产品方可使用,优惠力度并不尽如人意。据万科魅力之城准业主李女士回忆,去年春季,开发商只有一些常规的活动,如全款九五折之类的优惠措施,也并没有什么额外的新春优惠。
楼市进入年末收尾阶段,北京的售楼处多数萧条,据某楼盘销售人员透露,100多位销售现只剩下十多位轮班,多数项目都已封账。保守估计,北京常住外来人口超800万,每近年底,市场上都会有一波特殊的群体回乡置业。和北京骤然下降的销售节奏相反,二三四线城市开发商一定会在返乡置业潮中有所动作。但是抛开言之无物的广告宣传,项目自身是否针对返乡置业人群制定出一定的优惠措施,可以在短时间内让他们出手才是第一位的。
返乡置业需要注意规避哪些风险?
从去年开始,一些二线城市楼市价格一路攀升,同时也因为投资需求增加,大量二线城市面临非常大的调控压力。如何结合自己常住城市目前的市场状况做出正确的置业选择呢?亚豪机构市场研究部总监郭毅接受《广厦时代》采访时表达了自己对于返乡置业的看法,她认为:“首先要考虑城市自身产业发展状况和楼市本身市场供需的平衡度,注意政策和市场两个方面的风险。如果市场相对健康,发展相对稳健,还是可以考虑去购置,但是市场如果面临非常大的调控压力,还是要注意出现下行的这种可能性。其次,要考虑自己未来生活所在地去购置房产,如果未来回家居住时间并不长,购房之后空置率比较高,就要从投资角度看租售比,是否有升值的空间、租金回报如何等这些问题。”郭毅建议,从置业来说,要考虑自身实际需求,一方面是生活和居住的需求,一方面是自身经济能力,其次是对于房产未来投资升值的预期,从以上三方面综合考量自己是否要返乡置业。
中原地产首席分析师张大伟则认为:“返乡置业和在经常生活的区域置业不一样,需要提防的地方更多。首先,一般返乡置业都是习惯找熟人帮忙,这其实也有很大的风险,一定要选择靠谱的关系;其次,一般三四线城市房地产市场很不规范,很多人返乡置业还是拿着在一二线城市的习惯看待,以为很多规划只要有就可以落地,但其实三四线城市很多规划很可能落地不了;再次,谨防贪图便宜,很多人对比了自己工作的城市,很可能在家乡的价格显得非常便宜,但其实越是便宜的地方升值潜力反而越小。”
