潘石屹：一回半回还告别不了房地产
美国学习归来的SOHO中国有限公司(SOHO中国,0410.HK)董事长潘石屹消瘦了些许。当大部分企业家都热衷阅读美国知名作家凯文凯利《失控》一书时，潘石屹却饶有兴致地解析起这位作者的另一本不太出名的作品《技术元素》。“书里面讲到单个复制的分子到一大群互动的复制分子群，我们SOHO 3Q也要像一个自我发展的生命体一样，生生不息的成长下去，不断复制，然后实现数量级的发展。”
在再次抛出出售自持物业的消息后，7月7日上午潘石屹及时出现在公开场合，在一场小型的SOHO 3Q发展战略媒体见面会上，主要回答了有关抛售物业、逃离房地产圈等诸多问题。一个有意思的细节是，一天前他去看望了地产圈的老友——华远地产原董事长任志强，面对理了一个新发型、头发全白的“任大炮”，两人没有忆往昔，而是畅谈了未来，大聊人工智能。
“一回半回还告别不了房地产发展商，我们拥有这么多项目，正在建设的就有两个（北京丽泽SOHO和上海古北SOHO），量都非常大。我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO（位置太重要），望京SOHO（太漂亮），只要这两个项目在的话，我还是（房地产）发展商。”这位已进入“知天命”之年的SOHO中国“掌门人”谈笑间回应媒体，风采依旧。
还是一个开发商
于1995年成立的SOHO中国，在潘石屹和张欣俩夫妇的带领下，走了一条具鲜明特色的商业地产之路。
早在1997年，SOHO中国便预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。此后，SOHO中国项目在北京、上海等重点城市落地开花。
一路走到2007年，“明星房企”SOHO中国融资19亿美元赴港上市，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。自上市以来，SOHO中国发展步伐加快，以营业额来看，2010年为其峰值，当年年收入为182.15亿元。
但2012年潘石屹却高调宣称SOHO中国转型，由“开发-销售”转向“开发-自持”。SOHO中国将告别散售模式，转而持有北京、上海有价值的物业，而未来公司的盈利将主要来自租金收入。
在房企都在做大规模，冲刺千亿级体量的大势中，潘石屹带领的SOHO中国“画风突转”走上了一条见效慢的路子——转售为租。一时之间，同行外界质疑声不断。
转型后SOHO中国的业绩表现不佳亦是成为其被质疑“转型不成功”的有力依据。据SOHO中国历年年报显示，自2012年-2016年公司营业额分别为153.05亿元、146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元，营业额2015年同比2012年骤降1438.19%。所幸2015年一改前几年下滑态势，开始回升。
在转售为租的道路上，潘石屹也不忘频频抛售自持物业，不过与过往零售为主不同，都是整售。从近三年的情况来看，2014年2月，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股；2014年9月，SOHO中国又宣布将上海凌空SOHO的一部分以30.5亿元出售给携程网；2016年7月，SOHO中国又将上海世纪广场以32.22亿元出售给国华人寿保险；加上今年6月26日将上海虹口SOHO以35.73亿元出售给了新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。最近又宣布整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目。SOHO中国在三年里共出售了6个项目。
对于抛售资产的做法，潘石屹解释道，“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这样一个原则。永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”
他回忆了五年前，当时也宣布销售光华路SOHO2，但引起了轩然大波，好在没销售出去，现在价格比原来价格翻了一番多，要是销售了就不符合我们遵循的“低买高卖”商业规律。
“自2012年转型以来，SOHO中国几乎每年都在抛售自持物业，但以前一直强调处理的是非核心物业，但这一次为什么如此意外将光华路SOHO2列入出售范围？”中国房地产报记者进一步提问。
潘石屹道出了自己商业逻辑之外深层考虑：“第一，这个项目比较成熟，出租率98%，到市场推一个项目，要让对方能够根据出租率、租金、回报率等指标算的清楚这笔商业账。其实应该销售出去的是天山SOHO，而不是光华路SOHO2。但天山SOHO刚刚交付，出租率只有10%-20%，这样的商品放到市场上去卖不出很好的价钱。另一个考虑是，未来北京CBD核心地段商业供应量还会比较大，对整个市场生态会发生一些影响。过去一段时间，北京CBD租金上涨是比较慢的，而金融街和中关村租金上涨比例比较高，上涨最快的是望京。这是因为北京CBD外资企业比较多，但跨国公司大规模扩张不再，可目前国内企业发展较快，未来这类企业的需求增多。拿出一个接近上百亿元的项目，我们都是经过深思熟虑的。”
不过，潘石屹强调：“一回半回还告别不了房地产发展商，我们拥有这么多项目，正在建设就有两个（北京丽泽SOHO和上海古北SOHO），量非常大。我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO（位置太重要），望京SOHO（太漂亮），只要这两个项目在的话，我还是一个（房地产）发展商。”
专注SOHO 3Q业务
业界关注潘石屹抛售自持物业的同时，更关心的是其如何处理套现而来的数百亿元资金。
据媒体援引业内人士分析，保守估计光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目的市值，预计将超过105亿元。加之已经出售的四个半项目合计236亿元，通过出售旗下物业，预计SOHO中国套现将超340亿元。作为中国房地产界的一位代表人物，手握重金，潘石屹下一步如何布局成为外界关注的焦点。
对此，潘石屹回应称，出售物业的资金将主要投到SOHO3Q里去，因为模式比较简单，我们又是朝着下一个数量级的发展目标去的。不想只是通过贴牌的输出的方式，而是要自己做，自己管控，保证品质。
其实，从阅读选择的细节中，也可以看出潘石屹的商业路径与其他企业家有所不同。在国内变幻莫测的环境中，他看得很透彻。在多数房企做大做强冲过亦或正在冲刺千亿数量级的道路上时，SOHO中国却选择轻装上阵，从重资产转向轻资产，边走边抛售物业。
当昔日明星房企SOHO中国，也是百强房企狠狠跌出百强榜单时，在今年年初SOHO中国年报发布会上，潘石屹如是回应中国房地产报记者的提问“自己现在最怕各种排名,只要公司健康发展,就已感到满意。”
如今，潘石屹对自家2015年推出的SOHO 3Q业务与产品如数家珍。1.7万个座位，去年租金收入15.11亿元，旗下物业的整体出租率已经达到约96%......
SOHO中国总裁阎岩表示，除了北上广深之外，SOHO 3Q要到二线城市去。“三线城市要不要去（尚未决定）。我们现在看到（三线城市的联合办公）势头很好，有的联合办公品牌到三线城市去开的（中心），比二线城市租的还要好。” 阎岩补充说，“当然，这个（事情）我们还要深入研究研究。”
潘石屹还透露，未来两个月，SOHO 3Q会进行新一轮融资，融资以及公司本身的资金将会投入SOHO 3Q的后期发展。
谈及凯文凯利作品《技术元素》，SOHO中国这位“掌门人”表示：“书里面讲到单个复制的分子到一大群互动的复制分子群，我们SOHO 3Q也要像一个自我发展的生命体一样，生生不息的成长下去，不断复制，然后实现数量级的发展。”
